Compro Lunigiana 2000
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LUNIGIANA2000 >> GUIDA FISCALE

GUIDA FISCALE >> L'ACQUISTO DI UN FABBRICATO

In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale.

Le imposte dovute dall'acquirente

  • Se il venditore è un privato
    • REGISTRO     7%
    • IPOTECARIA  2%
    • CATASTALE   1%
  • Se il venditore è una  impresa "non costruttrice" e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure una impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori
    • REGISTRO     7%
    • IPOTECARIA  2%
    • CATASTALE   1%
  • Se il venditore è una  impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori o successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata
    • IVA                   10 %
    • REGISTRO      168 euro
    • IPOTECARIA  168 euro
    • CATASTALE   168 euro

( * 20 %  se il fabbricato è di lusso )

Per l’acquisto della prima casa sono previste particolari aliquote agevolate al verificarsi di determinate condizioni.

Per le compravendite di immobili poste in essere dal 4 luglio 2006, anche se assoggettate ad Iva, nel rogito le parti devono inserire una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" in cui segnalare:

  • le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;
  • se per l'operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale,  il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio;
  • le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.


Come si calcolano le imposte  ( registro, ipotecaria e catastale )
Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.
Dal 1º gennaio 2007 ( per effetto della Legge Finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato.

È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale come successivamente determinato a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.   Infatti, l'occultamento anche parziale del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le conseguenti sanzioni.

L'acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Il nuovo sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30 per cento dell'onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell'immobile indicato nell'atto.

Sono escluse da tale previsione le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.).
Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto).

Si ricorda, in tal caso, che se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.

Come si determina il valore catastale
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) per i seguenti coefficienti:

  • 110   per la prima casa;
  • 120   per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);
  • 140   per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;
  •  60    per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
  • 40,8  per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

ATTENZIONE
Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale. In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'Ufficio dell'Agenzia del Territorio al contribuente. Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.

La base imponibile per l'Iva
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti.  

 Se, però, per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. 

 Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al "valore normale" del bene.   

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.
Cosa si intende per "valore normale"

"...il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi" (articolo 14 del DPR n. 633 del 1972).

 ATTENZIONE
La finanziaria 2008, ha introdotto la responsabilità solidale dell'acquirente con il venditore per il pagamento dell'imposta evasa, nonché delle relative sanzioni, negli atti di compravendita di immobili soggetti ad IVA, nell'ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo.
In pratica la nuova norma stabilisce che, qualora l'importo del corrispettivo indicato nell'atto di cessione e quindi nella relativa fattura, sia diverso da quello effettivo, l'acquirente-anche se è un privato cittadino- può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell'IVA dovuta.
Va precisato che la responsabilità solidale prima dell'approvazione della nuova norma già esisteva ma soltanto per gli acquirenti di immobili che agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni.
La finanziaria ha inoltre previsto che lo stesso acquirente privato possa regolarizzare la violazione commessa, versando la maggiore imposta dovuta entro sessanta giorni dalla stipula dell'atto.
Entro lo stesso termine, l'acquirente che ha regolarizzato la violazione deve presentare all'ufficio territorialmente competente copia dell'attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione.

Come si individuano gli immobili

Gli immobili sono individuati attraverso gli identificativi catastali attribuiti dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (già uffici del Dipartimento del territorio o Uffici Tecnici Erariali) i quali vengono normalmente riportati negli atti notarili con i quali gli stessi immobili vengono trasferiti.
A ciascuna unità immobiliare urbana dei gruppi “A”, “B” e “C”viene attribuita una categoria e classe in relazione alle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, alla sua destinazione d’uso. Conseguentemente viene determinata la rendita catastale, applicando le tariffe d’estimo definite per ogni categoria e classe e pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale. Alle unità immobiliari urbane dei gruppi “D“ ed “E” viene attribuita la relativa categoria e la rendita, effettuando una stima diretta.

Le unità immobiliari urbane sono classificate nei seguenti gruppi/categorie catastali.

I - IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

COD. - TIPOLOGIA
A/1 - abitazioni di tipo signorile
A/2 - abitazioni di tipo civile
A/3 - abitazioni di tipo economico
A/4 - abitazioni di tipo popolare
A/5 - abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 - abitazioni di tipo rurale
A/7 - abitazioni in villini
A/8 - abitazioni in ville
A/9 - castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico
A/10 - uffici e studi privati
A/11 - abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
B/1 - collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
B/2 - case di cura e ospedali (senza fini di lucro)
B/3 - prigioni e riformatori
B/4 - uffici pubblici
B/5 - scuole, laboratori scientifici
B/6 - biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 - cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
B/8 - magazzini sotterranei per depositi di derrate
C/1 - negozi e botteghe
C/2 - magazzini e locali di deposito
C/3 - laboratori per arti e mestieri
C/4 - fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fini di lucro)
C/5 - stabilimenti balneari e di acque curative (senza fini di lucro)
C/6 - stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse (senza fini di lucro)
C/7 - tettoie chiuse o aperte

II - IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE

D/1 - Opifici
D/2 - Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 - Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 - Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 - Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

III - IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE

E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 - Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

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