Compro Lunigiana 2000
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LUNIGIANA2000 >> GUIDA FISCALE

GUIDA FISCALE >> L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Per l'acquisto della "prima casa" e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate.
Le imposte dovute dall'acquirente

  • Se il venditore è un privato :
    • REGISTRO      3%
    • IPOTECARIA  168 euro
    • CATASTALE   168 euro
  • Se il venditore è una impresa "non costruttrice" e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione
    impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori:
    • REGISTRO      3%
    • IPOTECARIA  168 euro
    • CATASTALE   168 euro
  • Se il venditore è una impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori o successivamente nel caso  in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata
    • IVA                   4%
    • REGISTRO      168 Euro  
    • IPOTECARIA   168 Euro
    • CATASTALE    168 euro

Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2 cantina o soffitta
  • C/6 garage o box auto
  • C/7 tettoia o posto auto

Requisiti per i benefici
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

  • l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal Decreto ministeriale del 2 agosto 1969 (v. G.U. n. 218 del 27/08/69);
  • l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune in cui ha sede o dove l'acquirente svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito all'estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all'estero (iscritti all'AIRE, anagrafe degli italiani residenti all'estero) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Inoltre nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

  • di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
  • di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.


Decadenza dall'agevolazione

La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza d'imposta non versata e degli interessi nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30 per cento dell'imposta stessa.
L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se:

  • le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
  • non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
  • vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi "ragionevoli" a propria abitazione principale.

Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.
ESEMPIO:
gennaio 2006: si acquista una "prima casa";
gennaio 2009: si vende la casa.
Si decade dalle agevolazioni "prima casa" perché dall'acquisto alla vendita della casa non sono passati 5 anni.
Non si decade, invece, dalle agevolazioni se entro il gennaio 2010 si acquista una nuova casa da adibire a propria abitazione principale.

IL CREDITO D'IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA
La normativa vigente prevede un credito d'imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione, a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso (anche se non ultimata) costituente prima casa.
Il credito d'imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
Il credito d'imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l'abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) ma comunque non prima dell'entrata in vigore della Legge 168/82 e a condizione che l'acquirente fosse in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa.
Il credito d'imposta può essere utilizzato:

  • in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
  • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui e' stato effettuato il riacquisto stesso;
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Per fruire del credito d'imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.   Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l'atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d'imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l'effettiva sussistenza dei requisiti.
ESEMPIO:
gennaio 2006: si acquista una "prima casa"; imposta pagata 1.000 euro;
gennaio 2009: si vende la casa;
settembre 2009: si acquista una nuova "prima casa":
- imposta dovuta 1.641 euro
- imposta già pagata 1.000 euro =
- imposta da pagare 641 euro.
Nell'esempio "si recuperano" 1.000 euro sul nuovo acquisto "prima casa" se l'atto notarile di acquisto viene effettuato entro 1 anno dalla vendita della propria "prima casa".

QUANDO NON SPETTA
Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall'agevolazione "prima casa" in relazione al precedente acquisto, il credito d'imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:

  • se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa";
  • se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti "prima casa";
  • se l'immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.

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