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LUNIGIANA2000 >> GUIDA FISCALE

GUIDA FISCALE >> QUANDO SI VENDE UN'IMMOBILE: PLUSVALENZA

Dalla cessione di un immobile può derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso.  Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, ovvero di terreni edificabili, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria "redditi diversi" e, come tale, assoggettato a tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef, o nel caso di cessione di terreni edificabili, a tassazione separata.
Fanno eccezione a tale regola:

  • gli immobili pervenuti per successione;
  • quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi 5 anni dall'acquisto o costruzione dello stesso;
  • le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Il venditore ha la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito.  Tale imposta è pari al 20%  della plusvalenza realizzata.
Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo immediatamente dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.
La tassazione descritta (imposta sostitutiva) non può essere chiesta dal cedente quando oggetto di cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato costruito sul terreno stesso.
A decorrere dal 1º gennaio 2007 la tassazione con imposta sostitutiva non può più essere chiesta quando viene ceduto un terreno edificabile.

ESEMPIO:
1° gennaio 2008: acquisto dell'immobile per un prezzo di 50.000 euro;
1° gennaio 2009: vendita dell'immobile per un prezzo di 65.000 euro;
costo sostenuto per l’acquisto 5.000 euro.
Nell'esempio si ha una plusvalenza di 10.000 euro (65.000 – 50.000=15.000; 15.000 – 5.000=10.000).
La plusvalenza non è tassata se l'immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra il  1° gennaio 2008 ed il 1° gennaio 2009.
Se l'immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra il 1° gennaio 2008 ed il  1° gennaio 2009, la plusvalenza può essere tassata al 20% qualora il venditore ne faccia esplicita richiesta al notaio nell’atto di vendita (nell’esempio fatto: 20% di 10.000 euro = 2.000 euro)

CESSIONE DEGLI IMMOBILI ACQUISITI PER DONAZIONE
Sulle cessioni effettuate dal 4 luglio 2006, quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l'eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi 5 anni dal momento in cui il donante ha acquistato l'immobile a quello della sua cessione.
La plusvalenza tassabile è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.

Questa previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l'immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.

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