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LUNIGIANA2000 >> GUIDA FISCALE


GUIDA FISCALE >> IL COMPROMESSO

Il compromesso o “contratto preliminare” è quell’atto con cui le parti interessate si obbligano a concludere in seguito un altro contratto (rogito notarile) del quale tuttavia anticipano le modalità, i tempi, l’entità, ecc. Può essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata dal notaio; in tal caso è obbligatoria la trascrizione dell’atto presso la Conservatoria del Registri Immobiliari.

Dalla stipula del compromesso nascono diritti ed obblighi tra le parti, che trovano il loro riconoscimento nell’art. 2932 c.c. In base a tale disposizione, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.

Nel compromesso vanno indicate chiaramente tutte le clausole che saranno poi contenute nell’atto del trasferimento vero è proprio (rogito notarile): le generalità complete delle parti, il prezzo di vendita dell’immobile, la descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile, con i relativi dati catastali aggiornati, prezzo e modalità di pagamento, la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria,  la conformità dell’immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso), tempi di consegna dell’immobile e la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo (non sempre il momento di passaggio del possesso e quello della proprietà coincidono). L’acquirente deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l’immobile sia libero da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o che lo sarà prima del rogito notarile. Al momento della sottoscrizione del preliminare l’acquirente deve ottenere, e il venditore deve presentare, i seguenti documenti: atto di proprietà, scheda identificativa catastale, regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto, eventuale contratto di locazione, eventuale contratto di mutuo che grava sull’immobile, convenzioni con il Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative, domanda o concessione in sanatoria. In genere il prezzo di vendita dell’immobile è stabilito a “corpo”, e cioè complessivamente in base alla consistenza e non a metro quadro.

Qualora il venditore sia in regime di comunione dei beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal coniuge.

LA CAPARRA CONFIRMATORIA
La caparra confirmatoria è un anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile che viene versato dall’acquirente all’atto del compromesso. Come tale impegna entrambe le parti alla conclusione dell’affare. Questo vuol dire che se l’acquirente si ritira dall’affare, il venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra. Se invece è il venditore a ritirare l’impegno, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Chi non si ritira dall’affare può anche scegliere una via diversa e cioè chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.), oppure la risoluzione di quest’ultimo per inadempimento della controparte ed il risarcimento del danno, con la conseguenza che, in quest’ultimo caso, la caparra avrà la funzione di garantire il credito per il risarcimento del danno.

 LA CAPARRA PENITENZIALE
La caparra penitenziale è definita dal codice civile “il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti” (art. 1386 c.c.). Con questa formula le parti concordano il diritto di recedere dal contratto qualora lo ritenessero opportuno, pagando appunto una caparra penitenziale. Quindi se chi recede è l’acquirente perde la somma versata; se invece è il venditore a ritirare l’impegno deve restituire il doppio della somma ricevuta. Null’altro potrà pretendere l’altra parte ne sotto forma di esecuzione specifica del contratto né sotto forma di risarcimento del danno. Attenzione a non versare una caparra troppo bassa, in quanto il venditore potrebbe cambiare idea o addirittura vendere ad una terza persona che le offra una differenza di prezzo superiore alla caparra da restituire.

IL ROGITO
Il rogito è l’atto finale della compravendita. Rappresenta il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico, unica forma consentita dalla legge per il trasferimento di beni immobili. Il passaggio di proprietà può avvenire con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. E’ preferibile la prima soluzione perché implica una maggiore assunzione di responsabilità da parte del notaio. Il notaio dovrà garantire all’acquirente una serie di indagini: ad esempio dovrà verificare presso la Conservatoria dei registri immobiliari che l’immobile non sia gravato da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli.

E’ consuetudine che la scelta del notaio spetti all’acquirente.

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